Inflation du foncier : le Bail Réel Solidaire est-il une solution ?

Favoriser le vente HLM ou l’accession sociale à la propriété est devenu un véritable enjeu pour les bailleurs sociaux qui doivent innover pour compenser l’inflation des coûts de l’immobilier et particulièrement ceux du foncier. Outil novateur, le bail réel solidaire (BRS) permet de répondre à cette problématique et d’offrir de réelles opportunités d’accession à la propriété aux capacités financières contraintes. Il peut aussi se présenter comme une alternative dans le montage d’opérations de logement social pour le bailleur.

Le BRS, c’est quoi ?

Le Bail réel solidaire (BRS) permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier à un coût maitrisé en restant locataire du foncier sur lequel il est implanté. Il se définit comme un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui permet de consentir des droits réels en vue de l’accession à la propriété de logements à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ou de locaux tertiaires dans un but de mixité sociale (articles L. 255-1 du CCH et L 329-1 du code de l’urbanisme). Il est consenti par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), organisme à but non lucratif, spécialisé dans la gestion des BRS qui reste maître du terrain et de l’évolution de sa valeur.

Qui peut conclure un BRS ?

Le BRS est réservé aux ménages à revenus modestes afin de favoriser leur accession à la propriété. L’acquéreur doit utiliser le bien à titre de résidence principale pendant toute la durée du bail. Pour être éligible, l’acquéreur doit respecter un plafond de ressources fixé par Arrêté et qui dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le bien (zones A, B ou C) et du nombre de personnes constituant le foyer. Ce plafond de ressources est actualisé annuellement.

Comment fonctionne le BRS ?

Le preneur au bail dispose du bien dans les conditions similaires à celles d’un propriétaire classique. Il doit toutefois s’acquitter d’une redevance auprès de l’OFS. Celle-ci vise à couvrir son droit d’usage du foncier ainsi que les frais de gestion de l’OFS.

Quels sont les avantages et limites du BRS ?

Le mécanisme du BRS permet d’accéder à la propriété à un coût minoré par rapport à celui du marché puisque l’acquisition porte uniquement sur le bâti et que le foncier est loué à l’OFS. Il est donc destiné à favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes. En cas de revente, la prix du bien est encadré afin de lutter contre la spéculation immobilière. L’acquéreur doit être agréé par l’OFS avec qui il conclura un nouveau BRS : il doit donc respecter les plafonds de ressources dans les mêmes conditions que l’acquéreur initial.

Comment utiliser le BRS dans le montage d’une opération de réalisation de logements locatifs sociaux ?

Dans ce cas, le bailleur est preneur au bail auprès d’un OFS externe du tènement immobilier sur lequel va se réaliser son opération locative. L’OFS est alors son banquier dans le financement du foncier. Dans ce cas, le bailleur bénéficie d’un droit de location du bien et c’est le locataire final du logement social ainsi réalisé qui devra respecter les plafonds de ressources. Ce montage permet également de pérenniser la vocation sociale de l’ensemble immobilier dès sa conception puisque le mécanisme du BRS sera déjà en place lorsque le bailleur décidera de mettre en vente les logements concernés. Ceux-ci garderont donc leur vocation sociale selon les règles décrites ci-avant.

Le BRS est donc un outil multi-facettes qui permet de répondre à plusieurs problématiques financières, juridiquement sécurisées allant du financement du logement social, à sa vente, tout en permettant de garantir la pérennité de l’aspect social de l’ensemble immobilier, soit lors de sa mise en vente, ou dès sa conception.